Анализ

ИСТОРИЯ ПРОДОЛЖАЕТСЯ ПОД ЭТИМИ ВИДЕО СОЛЕНКИ

Еда и напитки восточного побережья: Gerrish & Grey привносит городскую атмосферу в центр города Виндзор | Соляная проволока

Шинейд Круз, Люси Райтано и Льюис Джексон

ЛОНДОН/СИДНЕЙ (Рейтер) - Инвесторы и кредиторы в сфере коммерческой недвижимости постепенно сталкиваются с неприятным вопросом: если люди никогда больше не будут делать покупки в торговых центрах или работать в офисах, как до пандемии, насколько безопасными будут состояния, которые они сложили в кирпичи и раствор? ?

Растущие процентные ставки, упорная инфляция и неспокойная экономическая ситуация — знакомые враги опытным покупателям коммерческой недвижимости, которые обычно переживают штормы в ожидании роста спроса на аренду и снижения стоимости заимствований.

Циклические спады редко вызывают распродажи, пока кредиторы уверены, что инвестор сможет погасить свой кредит, а стоимость актива остается выше суммы долга, предоставленного под него.

Однако на этот раз аналитики, ученые и инвесторы, опрошенные Reuters, предупреждают, что все может быть по-другому.

Поскольку удаленная работа теперь стала рутиной для многих офисных фирм и потребителей, привычно совершающих покупки в Интернете, такие города, как Лондон, Лос-Анджелес и Нью-Йорк, раздуты зданиями, которые местное население больше не хочет или не нуждается.

Это означает, что восстановление стоимости небоскребов в центре города и огромных торговых центров может занять гораздо больше времени. А если арендаторов найти не удастся, арендодатели и кредиторы рискуют понести более болезненные потери, чем в предыдущие циклы.

«Работодатели начинают понимать, что в строительстве гигантских объектов для складирования своих сотрудников больше нет необходимости», — сказал Reuters Ричард Мерфи, политэкономист и профессор бухгалтерской практики в британском Университете Шеффилда.

«Владельцам коммерческих помещений следует беспокоиться. Инвесторам в них было бы разумно уйти сейчас», - добавил он.

ДОЛГОВАЯ СТЕНА

По данным агентства Moody's Investors Service, глобальные банки держат около половины непогашенного долга по коммерческой недвижимости в размере $6 трлн, причем срок погашения наибольшей доли приходится на 2023-2026 годы.

Американские банки сообщили о растущих потерях от недвижимости в первом полугодии и предупредили, что их будет еще больше.

Глобальные кредиторы американских инвестиционных фондов промышленной и офисной недвижимости (REIT), которые в июле предоставили оценки кредитных рисков поставщику данных Credit Benchmark, заявили, что у фирм этого сектора сейчас на 17,9% больше шансов объявить дефолт по долгам, чем они предполагали шесть месяцев назад. Вероятность дефолта у заемщиков из категории холдингов и девелоперов в Великобритании была на 4% выше.

Джеффри Шерман, заместитель директора по инвестициям американского инвестиционного дома DoubleLine с оборотом в 92 миллиарда долларов, сказал, что некоторые банки США опасаются связывать драгоценную ликвидность с рефинансированием коммерческой недвижимости, сроком погашения в ближайшие два года.

«Бегство депозитов может произойти в любой день», - сказал он, указывая на миграцию депозитов клиентов из банков в более высокодоходные «безрисковые» фонды денежного рынка и казначейские облигации.

«Пока ФРС сохраняет высокие ставки, это бомба замедленного действия», — сказал он.

Однако некоторые мировые политики по-прежнему уверены, что постпандемический сдвиг в понимании того, что значит «ходить на работу», не ознаменует кредитный кризис 2008-2009 годов.

Спрос на кредиты от компаний еврозоны упал до самого низкого уровня за всю историю наблюдений в прошлом квартале, в то время как ежегодные «стресс-тесты» Федеральной резервной системы США показали, что банки в среднем пострадают от более низкого прогнозируемого уровня потерь по кредитам в 2023 году, чем в 2022 году при «экстремальном» сценарии 40. % падения стоимости коммерческой недвижимости.

Средняя стоимость коммерческой недвижимости в Великобритании уже упала примерно на 20% по сравнению с пиком, не вызвав при этом серьезного обесценения кредитов.

Но Шарль-Анри Моншау, директор по инвестициям Bank Syz, сравнил воздействие агрессивного ужесточения ставок с ловлей динамита.

«Обычно первыми на поверхность выходят мелкие рыбы, а последними — крупные — киты», — сказал он.